양도소득세 계산 방법 필요경비 홈택스 모의계산 고가주택 2026년

아파트를 팔기로 하고 홈택스 계산기를 열면 첫 화면부터 막힙니다. 취득가액 칸에 매매가만 넣어야 하는지, 몇 년 전 샷시 공사비는 어디에 적는지, 장기보유특별공제 칸은 왜 비어 있는지가 화면에 설명돼 있지 않기 때문입니다. 이 글은 양도소득세를 손으로 한 줄씩 계산하는 순서와, 그 순서대로 홈택스 칸을 채우는 방법을 묶어 정리했습니다.

대상은 1세대 1주택 비과세를 받지 못해 세금을 내야 하는 분, 그리고 비과세 요건은 갖췄지만 양도가액이 12억원을 넘어 초과분을 신고해야 하는 분입니다. 아래 가상 예시에서 7억 5,000만원에 판 아파트는 지방소득세까지 약 5,855만원, 20억원에 판 1주택 고가 아파트는 약 4,540만원이 나옵니다. 차익이 훨씬 큰 쪽이 세금은 더 적은 이유가 계산 순서 안에 들어 있습니다.

기준일은 2026년 10월 31일입니다. 계산 구조는 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)와 제95조·제103조 현행본(2026.1.1. 시행), 필요경비 범위는 소득세법 시행령 제163조(2026.10.1. 시행)를 기준으로 했습니다.

양도세는 아홉 줄짜리 뺄셈과 곱셈입니다

양도소득세 계산은 아래 순서를 위에서부터 차례로 내려가는 구조입니다. 어느 한 줄을 건너뛰거나 순서를 바꾸면 결과가 달라지므로, 계산기를 쓰더라도 이 표를 옆에 두고 칸마다 대조하는 편이 안전합니다.

단계	계산	근거
① 양도차익	양도가액 − 취득가액 − 기타 필요경비	소득세법 제97조
② 장기보유특별공제	양도차익 × 보유(·거주)기간 공제율	제95조
③ 양도소득금액	① − ②	제95조제1항
④ 기본공제	1인당 연 250만원 (미등기 자산 제외)	제103조
⑤ 과세표준	③ − ④
⑥ 세율 적용	과세표준 × 세율 − 누진공제	제104조
⑦ 산출세액	⑥의 결과
⑧ 지방소득세	산출세액의 10% 수준	지방세법 제103조의3
⑨ 실제 부담	⑦ + ⑧

두 가지를 기억해 두면 실수가 크게 줄어듭니다. 장기보유특별공제는 세금이 아니라 양도차익에서 빼는 공제이고, 기본공제 250만원은 집 한 채마다가 아니라 한 사람이 한 해에 한 번 받는 공제입니다. ⑥에서 어느 세율 칸을 쓰는지는 보유기간·주택 수에 따라 갈리므로 보유기간별 양도소득세율과 다주택 중과에서 먼저 확인하세요.

취득가액과 필요경비에 넣는 돈, 넣으면 안 되는 돈

①번 줄의 정확도는 영수증에서 결정됩니다. 세법은 빼 주는 돈을 세 덩어리로 나눕니다(소득세법 제97조제1항).

• 취득가액: 산 값에 취득세·등록면허세와 기타 부대비용을 더한 금액(시행령 제89조제1항). 국세상담센터는 취득세에 붙은 농어촌특별세·지방교육세, 인지세, 살 때 낸 중개수수료도 취득가액에 들어간다고 답합니다. 홈택스 입력 화면에도 취득가액 상세 칸이 매입가액·취득세·등록세·법무사비용·취득중개수수료·기타로 나뉘어 있습니다.
• 자본적지출액: 집의 가치를 높이거나 용도를 바꾸는 공사비(시행령 제163조제3항).
• 양도비: 팔 때 낸 중개수수료(조문상 「소개비」), 신고서·계약서 작성비용, 명도비용, 국민주택채권 매각차손 등(같은 조 제5항).

샷시는 되고 도배는 안 되는 이유

국세청 국세상담센터 필요경비 자주묻는 Q&A는 기준을 「개량이냐, 수선이냐」로 나눕니다. 이용 편의를 위한 샷시, 거실·방 확장공사비, 난방시설 교체비 같은 내부시설 개량 공사비는 자본적지출로 인정합니다. 반면 벽지·장판 교체, 싱크대·주방기구 교체, 옥상 방수, 타일·변기 공사는 「정상적인 수선 또는 본래 기능을 유지하기 위한 경미한 개량」이라 수익적지출로 보고 인정하지 않습니다.

인정되는 것	인정되지 않는 것
취득세·법무사비·살 때 중개수수료 (취득가액)	취득자금 은행 대출이자
샷시 설치·교체, 발코니 확장	도배·장판 교체
난방시설 교체	고장 난 보일러 부품 수리 같은 수선
팔 때 중개수수료, 명도비용	싱크대·변기·타일·옥상 방수

인정되는 공사라도 증빙이 있어야 빼 줍니다. 시행령 제163조제3항은 세금계산서·신용카드매출전표·현금영수증 같은 정규 증빙을 받아 보관하거나, 계좌이체 기록으로 지출 사실이 확인될 것을 요구합니다. 국세청 잘못 신고하기 쉬운 사례에는 리모델링비 2,000만원을 간이영수증으로만 넣었다가 공제받지 못한 납세자가 나옵니다. 현금으로 공사비를 냈다면 지금이라도 업체에 세금계산서 발행이 가능한지 확인해 두세요.

계산 예시 ① 비조정지역 아파트, 일반 과세 (가상)

비조정대상지역에 2주택을 가진 사람(중과 대상 아님)이 2019년 6월에 잔금을 치른 아파트를 2026년 11월에 잔금 받고 판다고 가정합니다. 보유기간은 7년 5개월이라 장기보유특별공제는 7년분 14%(일반 공제, 연 2%p)입니다.

• 취득가액: 매입 5억원 + 취득세 550만원 + 법무사비 70만원 + 살 때 중개수수료 200만원 = 5억 820만원
• 기타 필요경비: 샷시 교체 1,200만원(카드 결제) + 팔 때 중개수수료 300만원 = 1,500만원
• 도배·장판 400만원은 수선비라 넣지 않습니다

1. 양도차익 = 7억 5,000만원 − 5억 820만원 − 1,500만원 = 2억 2,680만원
2. 장기보유특별공제 = 2억 2,680만원 × 14% = 3,175만 2,000원
3. 양도소득금액 = 1억 9,504만 8,000원
4. 기본공제 250만원 → 과세표준 1억 9,254만 8,000원
5. 38% 구간: 1억 9,254만 8,000원 × 38% − 누진공제 1,994만원 = 산출세액 5,322만 8,240원
6. 지방소득세 532만 2,824원을 더해 실제 부담 약 5,855만원

같은 계산에서 샷시 영수증을 잃어버려 1,200만원을 못 넣으면 과세표준이 1,032만원 늘고, 지방소득세까지 약 431만원을 더 냅니다. 공사비 1,200만원짜리 영수증 한 장이 세금 400만원대를 좌우하는 셈입니다.

계산 예시 ② 20억 1세대 1주택 고가주택 (가상)

1세대 1주택 비과세 요건은 갖췄지만 양도가액이 12억원을 넘는 경우입니다. 2016년 3월에 잔금을 치르고 6년을 실제로 거주한 아파트를 2026년 12월에 20억원에 판다고 가정합니다. 보유 10년, 거주 6년입니다.

• 취득가액: 매입 8억원 + 취득세·법무사비·중개수수료 2,400만원 = 8억 2,400만원
• 기타 필요경비: 발코니 확장·샷시 3,000만원 + 팔 때 중개수수료 1,000만원 = 4,000만원

1. 전체 양도차익 = 20억원 − 8억 2,400만원 − 4,000만원 = 11억 3,600만원
2. 고가주택 안분: (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40% → 과세 대상 양도차익 4억 5,440만원 (시행령 제160조, 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄어듭니다)
3. 장기보유특별공제 = 4억 5,440만원 × (보유 10년 40% + 거주 6년 24% = 64%) = 2억 9,081만 6,000원
4. 양도소득금액 1억 6,358만 4,000원 → 기본공제 250만원 → 과세표준 1억 6,108만 4,000원
5. 1억 6,108만 4,000원 × 38% − 1,994만원 = 산출세액 4,127만 1,920원
6. 지방소득세를 더해 실제 부담 약 4,540만원

차익이 11억원을 넘는데 세금이 예시 ①보다 적은 것은 2번의 40% 안분과 3번의 64% 공제가 겹치기 때문입니다. 거꾸로 말하면 이 두 줄 중 하나라도 계산기에 잘못 들어가면 세액이 두세 배로 뛰어오릅니다. 보유·거주 연수별 공제율은 장기보유특별공제 보유·거주 기간별 공제율에서 내 기간을 대입해 보세요.

1세대 1주택 비과세 요건 자체(2년 보유, 조정대상지역 취득분 2년 거주, 1세대 판정)에 해당하는지는 이 계산의 전제입니다. 아직 확인하지 않았다면 1세대 1주택 비과세 요건과 12억 기준부터 보고 오세요.

홈택스 양도소득세 미리계산, 칸마다 무엇을 넣나

홈택스 메뉴는 세금신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산 → 양도소득세 미리계산(모의계산) 입니다. 화면은 양도가액·취득가액을 모두 아는 경우(간편계산 1개 부동산, 부동산·분양권 등 일반 계산, 등기자료 활용 계산)와 취득가액을 모르는 경우로 나뉘고, 1채만 판다면 비로그인 「양도소득세 간편계산(1개 부동산 양도)」으로 충분합니다. 홈택스는 이 서비스가 세액 계산만 제공하며 신고가 되는 것은 아니라고 안내합니다.

화면 칸	넣을 값	주의
양도일자·취득일자	잔금을 받은(치른) 날	계약일 아님
양도물건종류	토지 / 주택 / 고가주택(1세대1주택) / 기타	12억 초과 1주택은 고가주택
양도가액	실제로 받은 금액	공동소유 고가주택은 본인 지분 금액
취득가액(펼침)	매입가액·취득세·등록세·법무사비용·취득중개수수료·기타	합계가 자동 입력
기타필요경비(펼침)	자본적지출액·양도중개수수료·국민주택채권매각차손·기타	증빙 있는 것만
과세대상 양도차익	고가주택이면 안분한 금액을 직접 입력	예시 ②의 2번 값
장기보유특별공제	공제 금액을 직접 입력	보유 3년 이상만
기타사항	미등기·상속·비사업용토지·2주택·3주택·중과 여부	입주권·분양권도 주택 수에 포함

입력 순서는 다음과 같습니다.

1. 매매계약서 두 장(살 때·팔 때)에서 잔금일과 금액을 확인합니다.
2. 취득세 영수증, 법무사·중개수수료 영수증, 공사비 세금계산서·카드전표를 모읍니다.
3. 위 표의 순서대로 칸을 채우고, 장기보유특별공제와 고가주택 과세대상 양도차익은 이 글의 계산 순서로 먼저 구해 넣습니다.
4. 결과의 과세표준·산출세액을 손 계산과 대조하고, 지방소득세 10%는 따로 더합니다.

계산이 끝나면 예정신고 기한은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 신고서 작성 화면과 위택스 지방소득세 신고는 양도소득세 신고 방법에서 이어서 다룹니다.

계산기 결과가 실제 세액과 어긋나는 여섯 가지 이유

① 장기보유특별공제 칸을 비워 둔 경우. 간편계산은 공제를 알아서 빼 주지 않고 금액을 직접 넣게 돼 있습니다. 예시 ②에서 이 칸을 비우면 산출세액이 4,127만원이 아니라 1억 5,482만원으로 나옵니다. 거주 공제를 빼고 보유 40%만 넣어도 8,271만원입니다.

② 계약일을 넣은 경우. 날짜 칸은 잔금일 기준입니다. 계약일로 넣으면 보유 연수가 한 해 늘어 공제율이 2%p(1주택은 4%p) 부풀거나, 2년 경계에서 세율 칸 자체가 바뀝니다.

③ 공동명의 고가주택의 금액을 잘못 넣은 경우. 12억원 초과 판정은 집 전체 가액으로 하지만(시행령 제156조제1항), 홈택스 거래금액 칸에는 본인 지분 금액을 넣습니다. 두 기준을 섞으면 안분 비율이 틀어집니다.

④ 인정 안 되는 비용을 넣은 경우. 계산기는 도배비·대출이자·간이영수증 공사비도 그대로 받아 줍니다. 결과는 낮게 나오지만, 신고 뒤 부인되면 덜 낸 세금에 과소신고가산세 10%와 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙습니다.

⑤ 취득가액을 모른다고 환산가액을 쓴 경우. 계약서를 잃어버렸으면 매매사례가액·감정가액·환산가액 순으로 취득가액을 정하고, 필요경비는 실제 지출 대신 취득 당시 기준시가의 3% 만 인정됩니다. 직접 지은 건물을 5년 안에 팔면서 환산가액을 쓰면 환산취득가액의 5% 가산세도 붙습니다.

⑥ 상속받은 집의 취득가액을 부모님이 산 값으로 넣은 경우. 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세법으로 평가한 가액이고, 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 금액입니다.

내 상황이면 무엇부터 계산할까

• 2년 이상 보유한 1주택, 12억원 이하인 분: 계산할 세금이 없을 가능성이 큽니다. 비과세 요건부터 확인하고, 해당하면 예정신고 의무도 없습니다.
• 1주택인데 12억원을 넘는 분: 안분 비율 → 1주택 장기보유특별공제(보유·거주 합산) 순으로 먼저 손 계산하고 홈택스 칸에 옮깁니다. 거주기간을 주민등록초본으로 확인해 두세요.
• 비조정지역 2주택 이상인 분: 예시 ①처럼 일반 공제(연 2%p, 최대 30%)와 기본세율로 계산합니다.
• 조정대상지역 2주택 이상인 분: 중과 대상이면 장기보유특별공제가 0원이 되고 세율에 20%p·30%p가 더해집니다. 계산기 「중과대상 2주택입니까」 질문의 답을 바꿔 두 번 돌려 차이를 확인하세요.
• 공사를 많이 한 분: 공사 내역을 「개량」과 「수선」으로 먼저 나누고, 개량 쪽 영수증만 기타필요경비에 넣습니다.

자주 묻는 질문

기본공제 250만원은 집을 두 채 팔면 두 번 받나요?

아닙니다. 기본공제는 사람별로 한 과세기간(1월~12월)에 연 250만원입니다(소득세법 제103조). 같은 해에 부동산 두 건을 팔면 먼저 판 쪽에서 250만원을 한 번만 빼고, 공동명의라면 명의자 각자가 250만원씩 받습니다.

살 때 낸 중개수수료와 팔 때 낸 중개수수료는 같은 칸인가요?

다릅니다. 살 때 낸 수수료는 취득 부대비용이라 취득가액 칸(취득중개수수료)에, 팔 때 낸 수수료는 양도비라 기타필요경비 칸(양도중개수수료)에 넣습니다. 둘 다 정규 증빙이나 계좌이체 기록이 있어야 합니다.

10년 전 발코니 확장 영수증이 없으면 아예 못 빼나요?

영수증이 없어도 공사업체에 계좌이체한 기록이 남아 있다면 금융거래 증빙으로 인정받을 수 있습니다. 현금으로 내고 아무 기록도 없다면 필요경비로 넣기 어렵습니다. 예시 ①에서 1,200만원을 못 빼면 세금이 약 431만원 늘었습니다.

지방소득세는 홈택스 결과에 포함돼 있나요?

모의계산 결과의 산출세액은 국세인 양도소득세입니다. 개인지방소득세는 산출세액의 약 10%로 따로 더해야 하며, 신고도 위택스나 시·군·구청에서 따로 합니다. 산출세액이 4,000만원이면 400만원 정도가 더 나간다고 보면 됩니다.

대출받아 산 집인데 이자도 빼 주나요?

빼 주지 않습니다. 국세청은 취득자금으로 쓴 금융기관 차입금의 이자를 필요경비로 인정하지 않는다고 답합니다. 국세청 사례에는 5년간 이자 5,000만원을 넣었다가 부인된 경우가 실려 있습니다.

계산기는 공제를 대신 판단해 주지 않습니다

이 글을 준비하면서 홈택스 간편계산 화면을 칸 단위로 열어 보니, 장기보유특별공제와 고가주택 과세대상 양도차익은 계산기가 구해 주는 값이 아니라 사용자가 금액으로 써넣는 칸이었습니다. 계산기를 「숫자를 넣으면 세금이 나오는 기계」로 믿으면 바로 이 두 칸에서 결과가 몇 배씩 틀어집니다. 예시 ②에서 같은 집이 4,127만원과 1억 5,482만원 사이를 오간 것도 이 칸 하나 때문이었습니다.

그래서 계산 순서를 먼저 손으로 한 번 따라가 보는 편이 훨씬 확실합니다. 양도차익까지는 계약서와 영수증으로, 공제율은 잔금일과 주민등록초본으로 확정한 뒤 홈택스에 옮겨 적으면 결과를 손 계산과 맞춰 볼 수 있습니다. 두 값이 어긋나면 날짜 칸이나 주택 수 질문부터 다시 보면 됩니다.

필요경비는 지금 세금을 줄이는 수단이라기보다 몇 년 전 공사 때 받아 둔 증빙의 문제입니다. 이사 오면서 샷시나 확장 공사를 할 계획이라면 카드나 계좌이체로 결제하고 세금계산서를 받아 두는 습관이 나중에 수백만 원을 지킵니다.

양도가액이 크거나 상속·증여로 받은 집, 공동명의, 중과 여부처럼 판단이 갈리는 부분이 있다면 신고 전에 국세상담센터 126이나 세무사에게 계약서와 영수증을 보여 주고 확인받으시길 권합니다.