임차권등기명령 신청방법 비용 필요서류 등록면허세 이사 시점 2026년
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전세나 월세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 「다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다」고 버티는 상황이라면, 새집으로 옮기기 전에 먼저 챙길 절차가 임차권등기명령입니다. 이사하면서 전입신고를 옮기는 순간 지금 집에 대한 대항력이 끊기는데, 임차권등기가 등기부에 올라가 있으면 몸은 나가도 그 순위가 그대로 남습니다.
이 글은 2026년 10월 31일 현재 주택임대차보호법·대법원규칙·지방세법 원문을 기준으로, 주택 세입자(상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용)를 놓고 씁니다. 전세 보증금 하나, 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채라면 법원에 들어가는 돈은 약 44,400원이고, 그중 세금은 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원입니다.
한 가지는 처음부터 분명히 해 둡니다. 임차권등기명령은 보증금을 대신 받아 주는 절차가 아니라, 받을 순서를 지켜 두는 절차입니다. 돈을 실제로 돌려받으려면 지급명령이나 보증금반환소송 같은 다음 단계가 따로 필요합니다.
신청할 수 있는 두 가지 조건
주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 요건은 두 가지뿐입니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았을 것. 이 두 사실을 신청서에서 소명(어느 정도 믿을 만하게 보여 주는 것)해야 합니다.
| 확인할 것 | 충족되는 경우 | 막히는 경우 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 | 계약기간 만료 전 임대인에게 갱신 거절을 알렸거나, 합의 해지·적법한 해지가 끝난 상태 | 만료 2개월 전까지 아무도 통지하지 않아 묵시적 갱신된 상태(제6조) |
| 묵시적 갱신 뒤 해지 | 임차인이 해지를 통지하고 3개월이 지남(제6조의2) | 통지 후 3개월이 지나지 않음 |
| 보증금 미반환 | 보증금 전부 또는 일부를 못 받음 | 이미 전액을 받음 |
| 대상 주택 | 주거용으로 쓰는 집(등기부 용도가 주거가 아니면 주거 사용 증명 필요) | 상가 임대차는 다른 법 조문 |
| 관할 | 집이 있는 곳의 지방법원·지원·시군법원 | 내 새 주소지 법원 |
가장 많이 걸리는 곳은 첫 줄입니다. 제6조 제1항은 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 「나간다고 말로 했다」만으로는 소명이 약하니, 문자·카카오톡 캡처나 내용증명처럼 날짜가 남는 기록을 함께 냅니다. 갱신을 요구할지, 거절당했을 때 무엇을 할 수 있는지는 전세 계약갱신청구권 행사와 거절 사유에서 따로 다룹니다.
등기가 끝나야 이사해도 되는 이유
세입자의 대항력은 주택의 인도와 주민등록에서 나옵니다(제3조 제1항). 여기에 확정일자까지 받았다면 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 배당받는 우선변제권이 생깁니다(제3조의2 제2항). 두 권리 모두 「계속 살고 있고, 전입이 유지되고 있다」는 상태를 전제로 합니다.
제3조의3 제5항은 이 전제를 바꿔 줍니다. 임차권등기를 마치면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 그 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 기준 시점이 신청일이 아니라 등기를 마친 때라는 점이 핵심입니다.
- 신청서 접수만 하고 전출 → 등기가 아직 없으므로 대항요건이 먼저 깨질 위험
- 법원 결정만 나고 전출 → 결정과 등기 기입은 다른 단계라 역시 위험
- 등기사항전부증명서 을구에 「주택임차권」이 기입된 것을 확인하고 전출 → 보호 유지
그래서 이삿날은 새집 잔금일이 아니라 을구 기입일 이후로 잡는 것이 원칙입니다. 새집 계약을 먼저 했다면 잔금일과 입주일 사이에 여유를 두고, 등기가 늦어지면 전입신고만 잠시 미루는 방법을 함께 계산해 둡니다.
2023년 개정으로 빨라진 부분 — 임대인 송달 전 집행
예전에는 법원 결정이 임대인에게 송달돼야 등기 촉탁이 나갔습니다. 집주인이 주소를 옮기거나 우편을 받지 않으면 결정은 났는데 등기가 안 되는 상태가 이어졌고, 그동안 세입자는 이사를 못 했습니다.
2023년 4월 18일 개정으로 제3조의3 제3항에 제4호 「임차권등기명령의 집행」이 들어가고, 준용 조문에 민사집행법 제292조 제3항(「채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다」)이 추가됐습니다. 이를 받아 2023년 7월 19일 시행된 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서는 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있다고 정했습니다. 같은 규칙 제4조 제3항에 따라 명령의 효력도 송달된 때 또는 그 등기가 된 때 생깁니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 같은 제292조라도 제2항(가압류 집행기간 2주)은 준용 목록에 없습니다. 「결정 후 2주 안에 집행해야 한다」는 설명은 임차권등기명령에 맞지 않습니다.
신청서에 적을 것과 붙일 서류
신청서 기재사항은 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조, 첨부서류는 제3조가 정합니다. 신청 이유에는 계약 체결 사실과 내용, 계약이 끝난 원인, 그리고 이사 들어온 날(점유 개시일)·전입일·확정일자를 받은 날을 적어야 합니다.
| 서류 | 왜 필요한가 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 신청서(수입인지 2,000원 첨부) | 반환받지 못한 보증금·차임, 신청 취지와 이유 기재 | 규칙 제2조 제1항·제3항 |
| 건물 등기사항전부증명서 | 임대인 소유로 등기된 집인지 확인 | 규칙 제3조 제1호 |
| 임대차계약서(확정일자 날인본) | 계약 내용과 우선변제권 소명 | 규칙 제3조 제3호·제4호 |
| 주민등록초본(전입일 표시) | 점유 개시일·전입일 소명 | 규칙 제3조 제4호 |
| 계약 종료 소명자료 | 갱신 거절·해지 통지 문자, 내용증명 등 | 법 제3조의3 제2항 |
| 집의 일부만 빌린 경우 도면 | 등기할 범위 특정 | 법 제3조의3 제2항 제2호 |
다가구주택의 방 한 칸처럼 집의 일부를 빌렸다면 도면이 꼭 필요합니다. 등기관은 그 도면 번호를 등기부에 함께 적습니다(규칙 제6조). 등기부 읽는 법과 을구의 의미는 아파트 셀프등기 순서와 등기 비용에서 등기부 구조를 함께 설명했습니다.
접수부터 등기 기입까지 다섯 단계
- 관할 법원 확인 — 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원·시군법원입니다. 이미 다른 지역으로 계약했어도 기준은 지금 사는 집입니다.
- 비용 납부와 서류 준비 — 수입인지 2,000원을 신청서에 붙이고, 송달료는 은행에 현금으로 예납합니다. 등록면허세·지방교육세는 주택 소재지 시·군·구에 내는 지방세라 위택스나 구청 세무부서에서 낸 뒤 영수증을 챙기고, 등기신청수수료 4,000원도 함께 준비합니다. 세금·수수료 납부 시점은 접수 법원 안내를 따릅니다.
- 접수 — 법원 민원실 접수창구에 내거나, 대한민국법원 전자소송에 회원가입·로그인한 뒤 상단 「서류제출」 메뉴에서 신청서를 작성해 제출합니다. 전자소송 첫 화면의 법원상담사례에 「임차권 등기명령신청서류 작성안내」가 올라와 있습니다.
- 결정과 촉탁 — 법원은 변론 없이 서면으로 판단할 수 있고(민사집행법 제280조 제1항 준용), 결정이 나면 법원사무관이 등기소에 임차권등기 기입을 촉탁합니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제3조의3 제4항).
- 을구 확인 후 이사 — 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 열람(700원)해 을구에 「주택임차권」과 임차보증금액, 전입일, 확정일자가 적혔는지 확인합니다. 등기관은 기입을 마치면 등기완료통지서를 법원에 보냅니다(규칙 제7조).
신청부터 등기까지 걸리는 기간은 법령이 정해 두지 않았고, 법원과 사건마다 다릅니다. 그래서 「며칠이면 된다」는 말에 맞춰 이삿날을 박아 두기보다, 계약 만료일 즈음 바로 신청하고 대법원 나의사건검색으로 결정 여부를, 인터넷등기소로 기입 여부를 직접 확인하는 편이 안전합니다. 임대인이 결정에 이의를 신청해도 그것만으로 집행이 멈추지는 않습니다(민사집행법 제283조 제3항 준용).
비용 네 항목과 등록면허세가 6,000원인 이유
| 항목 | 금액(임대인 1·임차인 1·주택 1) | 근거 |
|---|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 | 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항 |
| 송달료 | 5,200원 × 6회분 = 31,200원 | 당사자 1인당 3회분(대법원 전자민원센터), 1회분 단가는 생활법령정보 백문백답 2026.9.15. 기준 |
| 등록면허세 | 6,000원 | 지방세법 제28조 제1항 제1호 |
| 지방교육세 | 1,200원(등록면허세의 20%) | 지방세법 제151조 제1항 제2호 |
| 등기신청수수료 | 4,000원 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항 |
| 합계 | 44,400원 | 위 항목의 합 |
세금 부분을 조금 더 풀어 보겠습니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 5)는 임차권 등기의 세율을 월 임대차금액의 1천분의 2로 정합니다. 그런데 같은 항 단서는 이렇게 계산한 세액이 「그 밖의 등기」 세율인 건당 6,000원보다 적으면 6,000원을 적용하게 합니다. 전세는 월 차임이 없어 계산값이 0원이므로 6,000원이 되고, 월세도 월 300만원 이하라면 계산값이 6,000원 이하라 결국 6,000원입니다.
계산 예시 (이해를 돕기 위한 가정)
- 예시 ① 전세 보증금 2억원: 월 차임 0원 × 2/1,000 = 0원 → 최저 6,000원, 지방교육세 6,000원 × 20% = 1,200원 → 세금 합계 7,200원
- 예시 ② 보증금 5,000만원·월세 400만원: 4,000,000원 × 2/1,000 = 8,000원(6,000원보다 큼), 지방교육세 1,600원 → 세금 합계 9,600원
- 예시 ③ 전세인데 집이 부부 공동명의(임대인 2명): 송달료가 3명 × 3회분 = 9회분 → 5,200원 × 9 = 46,800원 → 전체 합계 2,000 + 46,800 + 7,200 + 4,000 = 60,000원
예시 ①에서 가장 큰 몫은 송달료 31,200원으로, 전체 44,400원의 약 70%를 차지합니다. 세금(7,200원)보다 법원에 미리 맡기는 우편 비용이 훨씬 큽니다.
인터넷에는 아직 합계 43,400원이라는 안내가 많습니다. 등기신청수수료가 3,000원이던 시절 값이고, 수수료규칙이 2025년 7월 29일 개정돼 2025년 8월 1일부터 4,000원이 되면서 1,000원이 늘었습니다. 대법원 전자민원센터 FAQ에는 등록세 최저액이 3,000원으로 적혀 있지만, 현행 지방세법의 최저액은 6,000원입니다. 송달료 1회분 단가는 법원 고시로 바뀌므로 접수 전에 관할 법원에서 한 번 더 확인합니다.
놓치면 손해가 커지는 세 곳
첫째, 등기 전에 전입을 옮기는 경우. 위에서 본 것처럼 보호의 기준점은 등기 완료입니다. 새집 전입신고를 서두르다 순위를 잃으면, 그 뒤에 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위로 밀릴 수 있습니다.
둘째, 다음 세입자에게 생기는 변화를 모르는 경우. 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 세입자는 소액임차인 최우선변제(제8조)를 받을 수 없다고 정합니다. 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워지는 이유이고, 반대로 집을 구하는 쪽이라면 을구에 「주택임차권」이 보이는 집은 이 점을 알고 계약해야 합니다.
셋째, 등기만 해 두고 3년을 그냥 보내는 경우. 준용되는 민사집행법 제288조 제1항 제3호는 집행 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않으면 채무자가 취소를 신청할 수 있게 합니다. 임차권등기명령에서는 임대인이 이 조항을 근거로 등기 취소를 구할 여지가 생기므로, 등기를 마쳤다면 보증금을 받아 낼 다음 절차를 미루지 않는 편이 좋습니다.
전세사기피해자 결정을 받았다면 혜택이 하나 있습니다. 수수료규칙 제7조의3 제4호에 따라 피해주택에 대한 임차권등기의 등기신청수수료 4,000원이 면제됩니다(2028년 2월 29일까지 유효한 조문). 인지·송달료·등록면허세까지 면제된다는 뜻은 아닙니다.
들어간 비용은 임대인에게 청구합니다
제3조의3 제8항은 임차인이 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 예시 ①이라면 44,400원이 대상이고, 영수증·송달료 납부서·세금 영수증을 모아 두어야 금액을 입증할 수 있습니다. 실무에서는 보증금을 청구하는 지급명령이나 소송을 낼 때 이 비용을 함께 넣는 경우가 많습니다.
다음 단계는 상황에 따라 갈립니다.
- 임대인이 보증금 액수 자체는 다투지 않는 경우 → 지급명령(독촉절차). 임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정돼(민사소송법 제470조·제474조) 강제집행의 근거가 됩니다
- 임대인이 금액이나 종료 사실을 다투는 경우 → 보증금반환청구소송
- 전세보증보험에 가입한 경우 → 보증기관에 이행청구. 임차권등기가 청구 서류에 포함되는지는 가입한 보증기관의 약관과 안내로 확인합니다
판결 등 집행권원을 받아 그 집을 경매에 넘길 때는 제3조의2 제1항에 따라 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 배당금을 실제로 받으려면 같은 조 제3항에 따라 집을 양수인에게 넘겨줘야 합니다. 집주인 쪽이 매년 내는 보유세가 어떻게 매겨지는지 궁금하다면 주택 재산세 계산 구조를 참고하세요.
자주 묻는 질문
계약이 아직 1개월 남았는데 미리 신청할 수 있나요?
안 됩니다. 제3조의3 제1항의 요건이 「임대차가 끝난 후」입니다. 대신 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해 두면, 만료일 다음 날부터 바로 신청할 수 있는 상태가 됩니다.
보증금 일부만 못 받아도 신청하나요?
신청할 수 있습니다. 신청서에는 반환받지 못한 보증금액을 적게 되어 있습니다(규칙 제2조 제1항 제5호). 예를 들어 2억원 중 1억 5,000만원만 받았다면 남은 5,000만원을 적습니다.
법무사 없이 혼자 해도 되나요?
됩니다. 법원 양식과 전자소송 작성 화면이 있고, 혼자 낼 때 드는 법정 비용은 예시 ① 기준 44,400원입니다. 계약 종료 사실을 증명하기 애매하거나 임대인이 여러 명·법인이라면 대리인 도움을 고려합니다.
등록면허세를 따로 신고해야 하나요?
임차권등기도 「등록」이라 지방세인 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원이 붙습니다. 월세가 월 300만원을 넘으면 월세 × 0.2%로 계산해 6,000원보다 커집니다. 납부처는 주택 소재지 시·군·구이고 위택스로도 냅니다.
등기가 된 뒤 보증금을 받으면 등기는 어떻게 되나요?
보증금을 받았다면 임차권등기를 지우는 절차가 남습니다. 임대인이 반환과 동시에 말소를 요구할 수 있으니, 반환 날짜와 말소 서류(해제신청 등) 처리 방법을 법원 접수처에 미리 물어 맞춰 둡니다.
이삿날을 정하는 서류는 새집 계약서가 아니라 을구입니다
법원 FAQ, 생활법령 안내, 수수료규칙, 지방세법 조문을 한 표에 옮겨 적어 보니 서로 맞지 않는 숫자가 세 군데 나왔습니다. 수수료 3,000원과 4,000원, 등록세 최저 3,000원과 6,000원, 합계 43,400원과 44,400원입니다. 어느 것도 1,000~3,000원 수준이라 결과를 바꾸지는 않지만, 같은 주제의 공식 안내끼리도 개정 시점이 엇갈린다는 것은 알아 둘 만합니다.
제가 이 제도에서 가장 무겁게 본 것은 금액이 아니라 제5항의 「임차권등기 이후에는」이라는 다섯 글자였습니다. 2023년 개정으로 송달을 기다리지 않게 되면서 등기는 예전보다 빨라졌지만, 그렇다고 신청서를 냈다는 사실이 보호를 만들어 주지는 않습니다. 결정문도, 접수증도 아닌 등기부 을구의 한 줄이 기준입니다.
그래서 순서는 단순하게 정리됩니다. 계약 종료를 문자나 내용증명으로 남기고, 만료 직후 신청하고, 을구 기입을 확인한 다음 전출하고, 등기를 마쳤으면 지급명령이나 소송으로 넘어갑니다. 비용 4만 원대는 나중에 임대인에게 함께 청구할 수 있는 돈입니다.
보증금이 크거나 임대인이 여러 명·법인이라 소명이 복잡하다면, 접수 전에 관할 법원 민원실이나 대한법률구조공단·변호사·법무사에게 서류를 한 번 보여 주고 진행하는 편을 권합니다. 등록면허세 계산이 헷갈린다면 주택 소재지 시·군·구 세무부서에 문의하면 됩니다.
이 글은 2026.10.31 기준 공식 자료로 정리했습니다. 금액·기간·조건은 바뀔 수 있으니 신청 전 본문에 링크한 기관 안내를 꼭 확인하세요.
