주택 재산세 계산법 공정시장가액비율 특례세율 실제 고지액 2026년

인터넷 재산세 계산기에 공시가격을 넣었는데 7월 고지서 금액과 몇만 원씩 차이가 나는 일이 흔합니다. 대부분은 계산기가 틀려서가 아니라 공정시장가액비율, 특례세율 적용 여부, 도시지역분과 지방교육세라는 세 칸 중 하나를 다르게 넣었기 때문입니다. 이 글은 주택 한 채의 재산세가 고지서 한 장이 되기까지 거치는 순서를 조문 순서 그대로 따라갑니다.

먼저 결론 수치부터 적습니다. 2026년 기준으로 공시가격 5억원 주택을 1세대 1주택으로 보유하면 과세표준은 2억2,000만원, 재산세 본세 26만원에 도시지역분과 지방교육세를 더한 고지액은 약 62만원이고 7월과 9월에 31만원씩 나눠 냅니다. 같은 집이라도 집이 두 채인 사람이 가지고 있으면 약 110만원이 됩니다.

대상은 2026년 6월 1일 현재 주택을 가지고 있던 모든 개인입니다. 9월분까지 냈다면 고지서 검산용으로, 내년 매매를 앞두고 있다면 기준일 판단용으로 읽으시면 됩니다.

공시가격에서 고지서까지 네 단계

주택 재산세는 시·군·구가 계산해 고지하는 보통징수 세금이라 신고할 일은 없지만, 아래 네 단계를 알면 고지서를 바로 검산할 수 있습니다.

1. 시가표준액 확인 — 주택은 매년 1월 1일 기준으로 공시된 공동주택가격·개별주택가격이 시가표준액입니다(지방세법 제4조).
2. 과세표준 산출 — 시가표준액 × 공정시장가액비율(제110조 제1항). 그 결과가 과세표준상한액보다 크면 상한액을 씁니다(같은 조 제3항).
3. 본세 계산 — 과세표준에 표준세율(제111조) 또는 1세대 1주택 특례세율(제111조의2)을 곱합니다.
4. 부가 세목 합산 — 도시지역분(과세표준 × 0.14%, 제112조)과 지방교육세(본세의 20%, 제151조 제1항 제6호)를 더합니다.

가장 자주 빠지는 단계는 4번입니다. 본세만 보여 주는 계산기 결과를 고지서 합계와 비교하면 두 배 가까이 차이 나 보입니다.

2026년 공정시장가액비율 43·44·45%와 60%

공정시장가액비율은 법이 범위를 정하고 실제 비율은 시행령이 해마다 정합니다. 법정 범위는 주택 4080%, 1세대 1주택 3070%, 토지·건축물 50~90%입니다. 2026년 비율은 2026년 5월 29일 개정된 지방세법 시행령 제109조에 아래처럼 적혀 있습니다.

대상	시가표준액(공시가격)	2026년 공정시장가액비율
1세대 1주택	3억원 이하	43%
1세대 1주택	3억원 초과 6억원 이하	44%
1세대 1주택	6억원 초과(9억원 초과 포함)	45%
그 밖의 주택(다주택자 보유분, 법인 등)	금액 무관	60%
토지·건축물	금액 무관	70%

여기서 놓치기 쉬운 문구가 하나 있습니다. 시행령은 1세대 1주택 비율을 적용할 때 **「시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다」**고 따로 적었습니다. 공시가격 9억원을 넘는 집은 뒤에 나오는 특례세율은 못 받지만, 비율은 45%를 받습니다. 둘을 묶어 「9억 넘으면 혜택 없음」으로 처리하면 세액이 고지서보다 크게 나옵니다.

표준세율과 1세대 1주택 특례세율

비율을 곱해 나온 과세표준에 세율을 곱합니다. 세율표는 두 가지입니다. 일반 주택은 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목의 표준세율, 1세대 1주택이면서 공시가격 9억원 이하인 집은 지방세법 제111조의2의 특례세율입니다. 특례세율은 구간마다 표준세율보다 0.05%p 낮습니다.

과세표준	표준세율	1세대 1주택 특례세율(공시가 9억 이하)
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	6만원 + 초과분 0.15%	3만원 + 초과분 0.1%
1억5천만원 초과 3억원 이하	19만5천원 + 초과분 0.25%	12만원 + 초과분 0.2%
3억원 초과	57만원 + 초과분 0.4%	42만원 + 초과분 0.35%

특례세율 조문에는 「법률 제17769호 부칙 제2조에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효」라는 주석이 달려 있습니다. 2026년분에는 적용되지만 2027년에도 이어지려면 법 개정이 필요합니다.

1세대 1주택 판정은 종합부동산세와 다른 재산세 전용 규정(지방세법 시행령 제110조의2)을 씁니다. 6월 1일 현재 세대별 주민등록표 기준이고, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등은 주택 수에서 빠집니다.

공시가격 5억원 주택으로 해 보는 고지액 계산

아래는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 도시지역분은 기본 세율 0.14%, 공시가격은 작년과 같다고 보고 과세표준상한제는 걸리지 않는 것으로 계산했습니다.

예시 ① 1세대 1주택, 공시가격 5억원

• 과세표준: 5억원 × 44% = 2억2,000만원
• 본세(특례세율): 12만원 + (2억2,000만원 − 1억5,000만원) × 0.2% = 12만원 + 14만원 = 26만원
• 도시지역분: 2억2,000만원 × 0.14% = 30만8,000원
• 지방교육세: 26만원 × 20% = 5만2,000원
• 합계: 26만원 + 30만8,000원 + 5만2,000원 = 62만원 → 7월 31만원, 9월 31만원

예시 ② 같은 5억원 주택을 2주택자가 보유

• 과세표준: 5억원 × 60% = 3억원
• 본세(표준세율): 19만5,000원 + (3억원 − 1억5,000만원) × 0.25% = 57만원
• 도시지역분: 3억원 × 0.14% = 42만원
• 지방교육세: 57만원 × 20% = 11만4,000원
• 합계: 110만4,000원 → 7월·9월 55만2,000원씩

예시 ③ 1세대 1주택, 공시가격 10억원

• 과세표준 10억원 × 45% = 4억5,000만원 → 본세(표준세율) 57만원 + 1억5,000만원 × 0.4% = 117만원
• 도시지역분 63만원 + 지방교육세 23만4,000원을 더해 합계 203만4,000원

예시 ①과 ②는 같은 집인데 고지액이 1.8배 가까이 벌어집니다. 비율(44% 대 60%)과 세율표(특례 대 표준)가 동시에 바뀌기 때문입니다. 다주택자는 이 계산을 집별로 한 번씩 합니다.

지방교육세는 본세에만 붙습니다. 제151조 제1항 제6호가 도시지역분을 과세표준에서 뺐기 때문에, 도시지역분에 20%를 또 곱하면 고지서보다 많게 나옵니다.

과세표준상한제 5%, 옛 세부담상한과 다른 점

공시가격이 크게 오른 해에는 과세표준상한제가 세액을 눌러 줍니다. 지방세법 제110조 제3항의 계산식은 다음과 같습니다.

과세표준상한액 = 직전 연도 시가표준액 × 올해 공정시장가액비율 + (올해 과세표준 × 과세표준상한율)

과세표준상한율은 법이 0~5% 범위로 정하고, 시행령 제109조의2 제2항이 **5%**로 정했습니다. 예를 들어 1세대 1주택 공시가격이 작년 4억원에서 올해 5억원으로 올랐다면 상한액은 4억원 × 44% + 2억2,000만원 × 5% = 1억8,700만원입니다. 원래 과세표준 2억2,000만원보다 작으므로 과세표준은 1억8,700만원이 되고, 본세는 12만원 + 3,700만원 × 0.2% = 19만4,000원으로 내려갑니다. 도시지역분도 상한이 적용된 과세표준에 곱합니다.

인터넷에는 아직 「주택 재산세 세부담상한 105%·110%·130%」라는 설명이 남아 있습니다. 현행 지방세법 제122조는 세부담상한을 150%로 정하면서 단서로 **「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」**고 적고 있습니다. 주택은 세액 상한이 아니라 과세표준 상한으로 바뀌었으니, 옛 비율로 계산한 결과는 참고하지 않는 것이 좋습니다.

6월 1일 소유자가 내는 세금, 7월과 9월로 나뉘는 납기

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(제114조). 그날 재산을 사실상 소유한 사람이 1년분 전체를 냅니다(제107조 제1항). 그래서 잔금을 6월 1일 당일에 치르면 그해 재산세는 매수인 몫이 되고, 5월 31일에 치르면 역시 매수인, 6월 2일에 치르면 매도인이 냅니다. 매매 계약서에서 잔금일을 하루 옮기는 것만으로 1년치 재산세를 누가 낼지가 바뀝니다.

지방세법 제115조가 정한 주택 납기는 아래와 같습니다.

구분	납기	비고
주택 1기분	7월 16일 ~ 7월 31일	연세액의 1/2 (건물분과 부속토지분 함께)
주택 2기분	9월 16일 ~ 9월 30일	나머지 1/2
연세액 20만원 이하	7월 16일 ~ 7월 31일 한 번	조례로 일괄 부과 가능
고지서 발급	납기 시작 5일 전까지	제116조 제2항

일반 건축물은 7월, 토지는 9월에 한 번에 냅니다. 공동명의라면 지분별로 고지서가 따로 나오고, 지분 표시가 없으면 균등한 것으로 봅니다(제107조 제1항 제1호).

위택스에서 고지서 조회하고 납부하는 순서

고지서를 받았으면 금액 확인과 납부를 위택스 한 곳에서 끝낼 수 있습니다. 공시가격부터 검산하려면 부동산공시가격 알리미를 함께 엽니다.

1. 부동산공시가격 알리미에서 내 집의 올해 공동주택가격 또는 개별주택가격을 확인합니다. 이것이 계산의 출발점입니다.
2. 위택스에 로그인해 납부하기 → 납부대상에서 7월분 또는 9월분 재산세 고지 내역을 엽니다. 고지서 원본이 있다면 과세표준과 세목별 금액을 함께 옮겨 적어 둡니다.
3. 고지서의 과세표준을 위의 예시 순서대로 검산합니다. 비율이 60%로 잡혀 있다면 1세대 1주택 판정에서 빠진 것이므로 관할 시·군·구청 세무부서에 사유를 묻습니다.
4. 화면에 안내된 결제 수단(카드·계좌이체 등)으로 납부합니다. 로그인이 번거로우면 메인 화면의 빠른납부에 고지서의 전자납부번호 17자리 또는 19자리를 넣어도 됩니다.
5. 납부 뒤 납부결과 메뉴에서 처리 여부를 확인하고, 다음 해를 위해 자동납부신청을 해 두면 납기를 놓칠 일이 줄어듭니다.

가산세가 붙거나 계산이 어긋나는 다섯 곳

① 납기를 넘긴 경우. 고지서 납부기한까지 내지 않으면 미납액의 **3%**가 바로 붙고, 기한 다음 날부터 1개월마다 **0.66%**씩 최대 60개월 더해집니다(지방세기본법 제55조 제1항 제3·4호, 시행령 제34조 제2항). 다만 고지서별·세목별 세액이 45만원 미만이면 월 0.66% 부분은 붙지 않습니다(같은 조 제4항).

② 분할납부 기준을 「이상」으로 기억한 경우. 분할납부는 납부세액이 250만원을 초과할 때 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내로 가능합니다(제118조). 딱 250만원이면 대상이 아닙니다. 어느 금액 단위로 판단하는지는 고지서마다 다를 수 있으니 관할 시·군·구청에 확인합니다.

③ 공시가격 9억원 경계. 9억원 이하면 비율 45%와 특례세율을 함께 받고, 9억원을 1원이라도 넘으면 비율 45%만 남고 세율은 표준세율로 바뀝니다. 예시 ③처럼 본세가 크게 뛰는 구간입니다.

④ 세대 판정 착오. 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대이고, 65세 이상 부모를 모시려 합가한 경우는 별도 세대로 봅니다(시행령 제110조의2 제3항).

⑤ 도시지역분 세율. 기본은 0.14%지만 조례로 0.23% 이내에서 달리 정할 수 있습니다(제112조 제2항).

내 집은 어느 쪽에 해당하는지

• 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택이라면 비율 43~45%와 특례세율을 모두 받습니다(예시 ①).
• 9억원을 넘는 1세대 1주택이라면 비율 45%에 표준세율을 씁니다. 12월 종합부동산세 계산 구조에서는 이미 낸 주택분 재산세가 공제되므로 두 세금을 단순히 더하면 안 됩니다.
• 집이 두 채 이상이라면 집마다 비율 60%와 표준세율로 따로 계산합니다. 상속으로 늘어난 주택은 5년간 주택 수에서 빠지니 상속·증여 주택 취득세율과 함께 정리해 두세요.
• 내년에 집을 팔 계획이라면 잔금일을 6월 1일 앞뒤 어디로 잡을지가 재산세 부담자를 정합니다. 1주택 매도라면 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 같이 따져 봅니다.

자주 묻는 질문

재산세 계산기 결과와 고지서 금액이 다른 이유는 무엇인가요?

공정시장가액비율(43~45% 대 60%), 특례세율 적용 여부(공시가 9억원 이하), 도시지역분 0.14%·지방교육세 20% 포함 여부 중 하나인 경우가 대부분입니다. 공시가격이 많이 오른 해에는 상한율 5% 때문에 고지서가 더 적게 나오기도 합니다.

5월에 집을 팔았는데 재산세 고지서가 저에게 왔습니다.

6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자이므로 5월 중 잔금을 마쳤다면 매수인 몫입니다. 소유권 변동이 신고되지 않아 공부상 소유자에게 고지된 경우라면 관할 시·군·구청에 매매 사실을 알립니다.

재산세를 며칠 늦게 내면 가산세가 얼마인가요?

고지서 납부기한을 넘기면 미납액의 3%가 붙습니다. 예를 들어 31만원을 늦게 내면 9,300원입니다. 이 금액은 45만원 미만이라 월 0.66% 가산은 붙지 않습니다.

2027년에도 1주택 공정시장가액비율과 특례세율이 그대로인가요?

정해지지 않았습니다. 43~45% 비율은 시행령이 「2026년도 납세의무 성립분」으로 한정했고, 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효합니다. 내년 시행령·법 개정 결과를 다시 확인해야 합니다.

고지서와 계산이 어긋날 때 먼저 볼 칸은 비율입니다

지방세법 제110조부터 제122조까지와 시행령 제109조, 제110조의2를 원문으로 대조해 보니, 재산세 계산이 틀어지는 지점은 세율표보다 그 앞 단계에 몰려 있었습니다. 「9억원 초과 주택도 45% 비율은 받는다」는 시행령 괄호와 「주택에는 세부담상한을 적용하지 않는다」는 제122조 단서가 옛 설명이나 단순 계산기에서 가장 쉽게 빠지는 문장이었습니다.

제가 권하는 검산법은 고지서의 과세표준을 공시가격으로 나눠 보는 것입니다. 0.43~0.45 사이면 1세대 1주택으로, 0.6이면 다주택 기준으로 계산된 것이고, 이 숫자 하나로 세율표와 특례 적용 여부까지 거꾸로 짚을 수 있습니다.

2026년은 1주택 특례세율의 유효기한이 걸린 해이기도 합니다. 내년 매도·증여 시점을 재산세로 따지려면 올해 숫자를 그대로 대입하지 말고 법 개정 결과를 본 뒤 다시 계산하는 편이 맞습니다. 주택이 여러 채이거나 상속·혼인으로 세대 구성이 바뀌어 판정이 애매하다면 관할 시·군·구청 세무부서에 판정 근거를 먼저 확인하고, 금액이 크면 세무사와 상의하시기 바랍니다.