주택 계약갱신청구권 행사기간 5% 증액 상한 거절사유 손해배상 2026년

전세 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 얼마나 올릴지, 아예 나가 달라고 할지 몰라 불안하다면 먼저 달력을 봐야 합니다. 세입자가 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 「한 번 더 2년 살겠다」고 요구할 수 있는 시간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지로 정해져 있고, 이 구간을 지나면 요구권은 그 계약에서 쓸 수 없습니다.

이 글은 2026년 10월 31일 현재 시행 중인 주택임대차보호법(시행 2026. 1. 2.)과 같은 법 시행령(시행 2026. 7. 1.) 조문을 기준으로, 주거용 주택을 빌린 세입자를 놓고 씁니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정하므로 여기서 다루지 않습니다.

숫자 하나를 먼저 잡아 두면 이렇습니다. 전세 보증금 3억원짜리 집이라면 갱신 때 집주인이 요구할 수 있는 최대 금액은 1,500만원(5%), 갱신 후 보증금은 많아야 3억 1,500만원입니다. 집주인이 이 요구를 거절할 수 있는 사유는 법에 9가지로 정해져 있고, 「직접 들어와 살겠다」고 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생깁니다.

요구할 수 있는 날짜와 한 번에 늘어나는 기간

제6조의3 제1항은 행사 기간을 따로 쓰지 않고 「제6조 제1항 전단의 기간 이내」라고 정합니다. 그 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만기일을 기준으로 거꾸로 세어 보면 아래와 같습니다.

계약 만기일(예시)	요구 시작	요구 마감	2026년 10월 31일 기준
2026년 12월 20일	2026년 6월 20일	2026년 10월 20일	이미 지남
2027년 3월 10일	2026년 9월 10일	2027년 1월 10일	지금 요구 가능
2027년 5월 20일	2026년 11월 20일	2027년 3월 20일	11월 20일부터 가능

마감일 하루 차이로 다툼이 생길 수 있으니, 마지막 주에 몰지 말고 구간 안 여유 있는 날에 보내는 편이 안전합니다. 6개월보다 더 일찍 보낸 요구는 조문의 기간 밖이라 그 자체로는 효력을 인정받기 어렵습니다.

요구가 받아들여지면 무엇이 바뀌는지는 같은 조 제2항·제3항이 정합니다.

항목	내용	근거
행사 횟수	계약 하나에 1회	제6조의3 제2항
늘어나는 기간	2년	제6조의3 제2항
계약 조건	전 계약과 동일한 조건	제6조의3 제3항
보증금·월세	제7조 범위(5% 이내)에서 증감	제6조의3 제3항 단서
다음 증액	증액 후 1년 안에는 다시 증액청구 불가	제7조 제1항

집이 그사이 팔렸다면 요구는 새 소유자에게 보냅니다. 제3조 제4항이 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 지금 소유자가 누구인지는 등기부 갑구에서 확인하는데, 등기부 구조는 아파트 셀프등기 순서와 등기 비용 글에서 칸별로 설명했습니다.

보증금 5% 상한을 전세 3억에 적용하면

제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 합니다. 단서가 하나 붙어 있습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역 임대차 시장 여건을 보고 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다. 「전국 어디나 5%」가 아니라 「5%가 최대」라는 뜻이므로, 집이 있는 시·도의 조례를 한 번 확인합니다.

계산 예시 ① 전세 그대로 갱신 (이해를 돕기 위한 가정)

• 기존 보증금 300,000,000원 × 5% = 15,000,000원
• 갱신 후 보증금 상한 = 300,000,000 + 15,000,000 = 315,000,000원
• 집주인이 3억 3,000만원을 요구해도 세입자는 3억 1,500만원을 넘는 부분을 거절할 수 있습니다

5%는 「반드시 올려 줘야 하는 금액」이 아니라 「그 이상은 못 올리는 금액」입니다. 증액은 제7조 제1항의 증감청구 요건(조세·공과금 증감이나 경제사정 변동)을 전제로 하므로, 그 범위 안에서 얼마로 정할지는 당사자가 협의합니다.

계산 예시 ② 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우

집주인이 「보증금 2억원만 남기고 나머지는 월세로 받겠다」고 하는 경우가 많습니다. 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건이 원칙이라 보증금을 월세로 바꾸는 것은 합의가 전제이고, 합의하더라도 바꾸는 금액에는 제7조의2의 전환율 상한이 걸립니다.

전환율 상한은 두 비율 중 낮은 쪽입니다. 시행령 제9조에 따라 하나는 연 10%, 다른 하나는 **한국은행 기준금리 + 연 2%**입니다. 기준금리가 연 8%보다 낮은 동안에는 뒤쪽이 상한이 되고, 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약하는 날 한국은행 발표치로 다시 계산합니다. 아래는 적용 비율을 연 5%로 가정한 계산입니다.

• 상한 보증금 315,000,000원 중 200,000,000원은 보증금으로 남김
• 월세로 돌리는 금액 = 315,000,000 − 200,000,000 = 115,000,000원
• 연 월세 상한 = 115,000,000 × 5% = 5,750,000원
• 월세 상한 = 5,750,000 ÷ 12 = 약 479,000원

5%를 올리지 않고 3억 중 1억만 월세로 돌린다면 100,000,000 × 5% ÷ 12 = 약 416,000원이 상한입니다. 집주인이 이보다 높은 월세를 제시하면 어느 단계에서 상한을 넘었는지 위 순서대로 짚어 보면 됩니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

제6조의3 제1항 단서는 거절 사유를 아래 아홉 가지로 한정합니다. 이 목록 밖의 이유(「시세가 많이 올라서」 「다른 사람에게 더 받을 수 있어서」)로는 거절하지 못합니다.

호	거절 사유	따져 볼 점
1	2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우	지금 다 갚았어도 연체한 사실이 있으면 해당
2	거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우	계약 당시의 사정
3	서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 준 경우	이사비 명목 보상 합의
4	임대인 동의 없이 전대한 경우	전부 또는 일부
5	고의·중대한 과실로 파손한 경우	일상적 마모는 아님
6	주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우	전부 또는 일부
7	철거·재건축으로 점유 회복이 필요한 경우	계약 때 계획 고지, 안전사고 우려, 다른 법령 중 하나여야 함
8	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우	가장 흔한 거절 사유
9	그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유	사안별 판단

7호는 사유만 있으면 되는 것이 아니라 가·나·다목 중 하나를 갖춰야 합니다. 특히 가목은 「임대차계약 체결 당시」 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸어야 하므로, 계약서 특약란에 그런 문구가 있었는지부터 확인합니다. 8호의 괄호에는 직계존속·직계비속만 적혀 있습니다.

실거주라며 거절한 뒤 다른 세입자가 들어왔다면

8호를 이유로 나갔는데 얼마 뒤 그 집에 다른 세입자가 산다는 이야기를 들었다면, 확인할 길이 법에 있습니다. 시행령 제6조 제1항과 제5조 제5호는 실거주 사유로 갱신을 거절당한 임차인이었던 사람이 확정일자부여기관(주민센터·등기소 등)에 그 집의 임대차 정보를 열람하거나 서면으로 받을 수 있게 합니다.

• 열람 범위: 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 2년 동안 존속하는 임대차계약
• 볼 수 있는 것: 임대차목적물, 임대인·임차인의 성명(법인명·단체명), 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간
• 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없고(법 제3조의6 제3항), 수수료가 있습니다

열람으로 새 임대차가 확인되면 제6조의3 제5항이 적용됩니다. 문언은 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 「임대」한 경우 임대인이 손해를 배상해야 한다는 것입니다. 집을 판 경우는 이 항의 문언에 직접 들어 있지 않아 별도로 다투게 되는 영역입니다.

배상액은 당사자가 미리 합의하지 않았다면 제6항이 정한 세 금액 중 큰 금액입니다. 여기서 「환산월차임」은 월세에 보증금을 위 전환율(두 비율 중 낮은 쪽)로 월세로 바꾼 금액을 더한 값입니다.

계산 예시 ③ 전세 3억에서 실거주 거절, 이후 전세 3억 5,000만원에 새 세입자 (적용 비율 연 5% 가정)

• 거절 당시 환산월차임 = 300,000,000 × 5% ÷ 12 = 1,250,000원
• 제1호: 1,250,000 × 3개월 = 3,750,000원
• 새 계약 환산월차임 = 350,000,000 × 5% ÷ 12 = 약 1,458,333원
• 제2호: (1,458,333 − 1,250,000) × 24개월 = 약 5,000,000원
• 제3호: 실제로 입은 손해(이사비·중개보수 등)를 4,000,000원으로 가정
• 배상액 = 셋 중 가장 큰 약 5,000,000원

1호는 새 세입자가 같은 조건으로 들어와도 최소한으로 보장되는 금액이고, 2호는 집주인이 더 비싸게 세를 놓을수록 커집니다. 3호는 이사비, 중개보수, 새집 보증금 차이처럼 영수증으로 입증하는 금액이라 자료를 모아 둘수록 유리합니다.

문자부터 내용증명까지 행사 순서

갱신요구는 정해진 서식이 없습니다. 말로도 할 수 있지만 다툼이 생기면 「언제, 무엇을 요구했는지」를 세입자가 증명해야 하므로 날짜가 남는 방법을 씁니다. 대법원은 갱신요구가 임대인에게 도달하면 갱신의 효력이 생긴다고 봤습니다(2024. 1. 11. 선고 2023다258672).

1. 만기일과 구간 계산 — 계약서의 임대차기간 종료일에서 6개월 전·2개월 전 날짜를 적어 둡니다
2. 현재 소유자 확인 — 등기부 갑구로 집주인이 바뀌지 않았는지 봅니다
3. 문자·카카오톡으로 요구 — 「주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다」, 주소, 현 계약기간을 적고 발송 화면을 캡처합니다
4. 답변과 읽음 표시 보관 — 거절한다면 어느 호의 사유인지 글로 답해 달라고 요청합니다
5. 답이 없거나 다툼이 예상되면 내용증명 — 우체국 창구나 인터넷우체국에서 보내면 발송 내용과 날짜가 우체국에 보관됩니다

갱신에 합의했다면 새 계약서를 쓰거나 기존 계약서에 갱신 사실과 바뀐 보증금을 적어 둡니다. 보증금이 올랐다면 바뀐 계약서에 확정일자를 다시 받아 두어야 늘어난 부분의 우선변제 순위를 따로 확보할 수 있습니다.

집주인과 증액 금액·거절 사유를 두고 이견이 좁혀지지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 한국부동산원(조문상 한국감정원) 지사 등에 설치돼 있고, 차임·보증금 증감과 임대차 기간 분쟁이 대상입니다. 조정은 신청일부터 60일 안에 마치는 것이 원칙이고(제23조), 조정안을 받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다(제26조). 법률상담은 대한법률구조공단 132번에서 받습니다.

묵시적 갱신과 갱신요구는 근거 조문부터 다릅니다

만기 2개월 전까지 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않으면 제6조에 따라 같은 조건으로 2년 갱신됩니다. 이것이 묵시적 갱신이고, 세입자가 적극적으로 요구하는 제6조의3과는 근거가 다릅니다. 제6조의3 제2항이 1회로 세는 것은 「제1항에 따른」 갱신요구이므로, 묵시적 갱신으로 넘어간 기간은 그 1회에 들어가지 않는다고 읽힙니다.

구분	묵시적 갱신	갱신요구권 행사
근거	제6조	제6조의3
시작	양쪽 모두 만기 2개월 전까지 통지 없음	세입자가 6개월~2개월 전 요구
기간	2년	2년
보증금	동일 조건	5% 범위 증감 가능
세입자 해지	언제든 통지, 3개월 뒤 효력	언제든 통지, 3개월 뒤 효력
1회 사용 여부	쓰지 않은 것으로 남음	사용

두 경우 모두 세입자는 갱신된 기간 중 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2, 제6조의3 제4항). 앞의 판결은 갱신요구 뒤 새 기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에도 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 봤습니다. 반대로 집주인 쪽에는 이런 중도 해지 규정이 없습니다.

놓치기 쉬운 곳은 세 군데입니다.

• 2개월 전을 넘긴 경우 — 요구권은 그 계약에서 쓸 수 없습니다. 다만 집주인도 통지하지 않았다면 묵시적 갱신으로 2년이 이어집니다
• 집주인의 증액 문자에 답만 한 경우 — 「얼마로 올려 주세요」에 금액만 협의하다 기간을 넘기면, 그것이 갱신요구였는지 다툼이 생깁니다. 요구한다는 문장을 따로 남깁니다
• 연체 이력 — 월세를 두 달 치 이상 밀린 적이 있다면 지금은 다 냈어도 1호 거절 사유가 됩니다

이런 세입자는 지금 요구하고, 저런 세입자는 아껴 둡니다

• 2년 더 살 계획이 확실하고 만기까지 6개월 안쪽인 분 → 지금 요구합니다. 집주인이 실거주를 내세우기 전에 요구가 먼저 도달하는 편이 정리하기 쉽습니다
• 집주인이 증액 없이 재계약하자고 먼저 제안한 분 → 합의 재계약으로 처리하면 갱신요구권은 쓰지 않은 채 남는지가 계약서 문구에 따라 갈릴 수 있으니, 계약서에 「갱신요구권 행사가 아님」을 적어 둡니다
• 1~2년 안에 이사 가능성이 있는 분 → 요구해도 손해는 없습니다. 갱신 뒤에도 3개월 전 통지로 나갈 수 있기 때문입니다
• 실거주를 이유로 거절당한 분 → 거절 문자를 보관하고, 이사 뒤 시행령 제6조 열람으로 2년 동안의 임대 여부를 확인합니다. 보증금을 제때 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령 신청 순서부터 챙깁니다

자주 묻는 질문

월세 계약도 5% 상한이 적용되나요?

적용됩니다. 제7조 제2항은 「약정한 차임이나 보증금」의 20분의 1이라고 정하므로, 월 100만원 월세라면 갱신 때 올릴 수 있는 최대는 월 5만원입니다. 시·도 조례로 더 낮은 상한이 정해져 있다면 그 상한이 우선합니다.

처음 계약이 1년이었는데 갱신요구를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 제4조 제1항은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되 세입자는 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있게 합니다. 1년 만기로 나갈지, 2년으로 보고 그 만기 6개월~2개월 전에 요구할지를 세입자가 고르는 구조입니다.

갱신하고 6개월 만에 나가면 중개보수를 내야 하나요?

법은 해지 효력(통지 후 3개월)만 정하고 중개보수 부담자는 정하지 않습니다. 집주인이 새 세입자를 구할 때 드는 중개보수는 원래 의뢰한 사람이 내는 비용이므로, 부담을 요구받으면 계약서 특약에 그런 약정이 있는지부터 확인합니다.

집주인 부모님이 들어와 산다는 것도 실거주 사유인가요?

됩니다. 8호 괄호가 임대인의 직계존속·직계비속을 포함하므로 부모·자녀의 실거주는 거절 사유입니다. 거절 뒤 2년 안에 제3자에게 임대하면 배상 대상이 되는 것도 같습니다.

증액된 5%는 언제부터 내나요?

갱신 계약에서 정한 날부터이고, 보통 갱신된 기간이 시작되는 날로 맞춥니다. 그리고 그 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다(제7조 제1항). 갱신 2년 동안 두 번 올리는 것은 1년이 지난 뒤에만 가능하다는 뜻입니다.

갱신요구권은 날짜로 지키고, 거절은 열람으로 확인합니다

이 글을 쓰면서 가장 오래 들여다본 조문은 제6조의3보다 시행령 제6조였습니다. 손해배상 규정은 2020년부터 있었지만, 집주인이 정말 들어와 사는지 세입자가 확인할 수단이 없다면 그 규정은 종이 위에만 머뭅니다. 저는 「임차인이었던 자」도 확정일자 정보를 볼 수 있다는 다섯 줄이 이 제도를 실제로 움직이는 부분이라고 봅니다.

세입자 쪽에서 정리할 일은 단순합니다. 만기일에서 6개월 전과 2개월 전을 달력에 적고, 그 사이에 요구 문자를 보내 화면을 남기고, 증액은 5%와 전환율 상한으로 검산하고, 실거주 거절이라면 이사 뒤 열람으로 확인합니다. 배상액 계산에 쓰는 전환율은 기준금리에 따라 움직이므로, 실제로 청구할 때는 그 시점 비율로 다시 계산해야 합니다.

집주인 쪽에서도 갱신은 세금과 이어집니다. 보증금이 오르거나 월세로 돌리면 주택임대소득 신고 금액이 바뀌고, 집을 계속 보유하는 동안 매년 주택 재산세가 나옵니다. 주택 수와 보증금 규모에 따라 과세 여부가 갈리므로, 임대소득 신고가 처음이라면 국세상담센터 126이나 관할 세무서에 먼저 물어보는 편이 좋습니다.

보증금이 크거나 거절 사유가 7호 재건축·9호 중대한 사유처럼 사실관계를 따져야 하는 경우라면, 문자를 보내기 전에 대한법률구조공단 132 상담이나 변호사 확인을 거치길 권합니다. 날짜를 놓치면 되돌릴 방법이 거의 없는 권리이기 때문입니다.